四天连发两道指令!14日,国务院刚刚发出通知:要求首套房90平方米以上要首付提高到三成,二套房首付不低于五成,而且利率要达到基本利率的1.1倍。17日,国务院再发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,其中对三套及以上住房贷款提出更严规定,要求“对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款”,“地方政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数”。此外,通知还表示,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,银行要暂停发放购买住房贷款。
　　专家表示,近年穗、深两地楼价一路领涨、比翼双飞。其中,广州楼价连续四个月领涨全国,1月份同比上涨高达22.4%,涨幅高居全国第二。如果按照调控指令来核对,穗、深非常符合“商品住房价格过高、上涨过快地区”,因此难逃暂停发放购买第三套及以上住房贷款指令。
　　释放强烈信号目标直指炒家
　　《通知》最后还提出,住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准,让人不禁重新对二套房的认定存在遐想的空间。
　　广东资深银行业内人士昨日向记者解读此规则时表示,按照国务院这一通知的规定,对于三套房贷款银行可暂停发放的规定仍然是软腔调,非硬性约束,“商业银行可根据风险状况,暂停发放”的表述表明银行仍可以自己按照风险的标准来判断。
　　该人士指出,除非银监会召集银行开会口头“打招呼”要求银行暂停第三套房贷,否则靠银行自发角度,很少会直接停止三套房贷款,这个政策更多的是信号作用。“只要首付、利率能够覆盖风险,银行出于盈利考虑,没有哪家银行会主动说放弃第三套房按揭的。”
　　接近监管部门人士分析指出,国务院出台的第二条规定则明显强硬很多,估计真正打击投机炒楼的效果会更加明显。
　　“明令禁止银行向居住未满一年以上居民发放房贷,有很强的可执行性,提出非常明确的准入门槛,对银监会日后对银行的检查也提供了相关的依据和标准,是实实在在的硬措施。”该人士指出,目前国内很多炒楼的团体都是跨区域操作的,这一规定可以有效打击如“温州炒楼团”、“山西煤老板”一类的炒家。
　　穗、深上涨过快跑不掉“调控”
　　对于《通知》中提到的针对“价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”的条款,很多业内人士都认为此表述没有清晰界定,“价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”由谁认定,广州是否属于此“部分地区”等问题均难以说清。
　　但据国家发改委、国家统计局调查数据显示,去年12月份全国70个大中城市一手房价同比上涨9.1%,环比上涨1.9%,其中广州房价以19.9%的同比涨幅高居榜首,深圳则以14.3%位列第二。
　　广州房价在连续四个月领涨全国之后,今年1月份仍继续走高,同比上涨仍达到22.4%,涨幅高居全国第二。2010年1月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%,涨幅比去年12月份扩大1.7个百分点。其中,新建住房销售价格同比上涨的城市有69个,海口、广州、北京列增幅榜前三位,同比上涨分别为35.1%、22.4%、16.0%,而同比价格下降的城市仅有唐山市,下降1.3%。
　　业内人士分析指出,根据此数据不难判断,广州和深圳位列“价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”的几率非常大,各家银行广州分行的相关房贷措施预计近期将有调整。
　　具体操作尚待总行相关通知
　　昨日记者也致电了几家银行广州分行的个贷部负责人,都表示由于国务院出台这一通知是周六,这两天是假日,银行目前还没有接到相关的通知和文件,预计周一银行会有相关的文件下发,具体如何执行可能要周二才知道。但是他强调,如果国务院已经作出了该规定,那么银行肯定会按照规定去执行的。其中一位股份制银行相关负责人也估计,“高房价地区”的界定或许要由银行总行来统一调控。
　　上述银行资深业内人士分析也表示,“每个地方都可以说是‘价格过高、上涨过快、供应紧张’,但是相比上海、北京、杭州等地区,广州的房地产还是相对健康,这个究竟如何界定,可能还要等等看各家银行的总行出台的细则是否有明确。”
　　此外,《通知》最后指出“住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。”实际上,年初出台的国十一条房贷新政中,明确指出首套房以家庭为单位来认定,而第二套以上住房也按照该家庭利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房来计算,但上次的规定中并没有提到“改善型”住房。这次重新提出制定二套房认定标准,反而让业界重新有了遐想的空间。
　　二套房五成首付 广州已开始执行
　　上周四,国务院要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。
　　面对接连的新政策出台,银行是否应对得过来,目前落实的情况又如何?记者前两天了解到,根据惯例,国务院制定了相关政策之后,需要成文后下发到各家银行的总行层面,再由总行下达文件到各地方分行来执行。因此具体到广州的各家银行,未必都已经开始正式执行新规定,但是既然已经出台了硬性规定,银行肯定会按照相关规定执行。
　　记者了解到目前多家银行总行已经根据这一新规定下发了文件,其中工行周五已经把相关的最新规定挂在网站上。据了解,目前广州一些银行也已经执行了新规定,把第二套房贷首付比例和利率都相应调高了,有些银行继续把三套房贷利率和首付进一步调高。
　　如某股份制银行广州分行的做法是,除了将第三套住房首付提高至五成外,利率水平提高至基准利率的1.15倍,而且,每增加一套按揭房,首付就将提高10%,利率也将按基准利率的0.05倍递增。此外,一家国有银行广东省分行相关人士则表示,贷款人选择固定利率贷款购置第二套住房的,贷款利率不得低于总行最新发布的同期同档次固定利率的1.3倍。
　　某股份制银行相关负责人表示,新房贷政策的出台对于目前已经获得审批的客户没有影响,仍然按照已经审批的标准执行。此外,交通银行广州分行工作人员表示,估计下周正式文件会出台。
　　■专家说法政策严厉程度十年罕见
　　楼市降温二季度或迎来拐点
　　谁也没有想到,在国务院14日接连推出一系列打压房地产的重拳之后,仅仅只隔了三天,决策层又出重拳。这一系列的政策严厉程度实属十年内罕见,而三套房停贷措施更是迄今为止最为严厉的控制房价上涨的措施。业内人士预测,如此密集全面的新政策集合首次出台,重拳之后的房价必然会走上回稳态势。
　　对投资需求釜底抽薪
　　北京中原三级市场研究部认为,本次通知比14日的政策更加严格。其中规定,第三套以上住房停止贷款,这使得目前很多依靠贷款购房的客户很难再获得大量的资金。
　　中经联盟秘书长陈云峰在接受记者采访时表示,“一般来说,第二套房还有可能是改善性需求,但是第三套房基本上都是投资需求。”
　　“第三套住房停贷打击了相当程度的投机者,肯定能让房价不再这么疯狂。”在北京工作了5年的刘小姐告诉记者,她相信,未来房价会逐步走向合理化的价格,到那时候,她再考虑买房子。
　　陈云峰也认为,“三套房政策是个好药方!从源头上打击了炒房客。”他解释说,如果提高首付是“限制令”的话,那么对第三套房不放贷基本上就是“封杀令”了。他表示,“限制外地人购房贷款,进一步缩小了需求范围,会加速楼市降温。”
　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹在其微博上也表示:“现在,购买超过三套住房的家庭越来越多,这也反映出中国的贫富差距在拉大。同时,房价的上涨加大了有房家庭和无房家庭财富的差距。高房价区域停止给第三套住房贷款,可以抑制一部分市场上的需求,对抑制住宅房价有好处。”
　　北京明天房地产开发有限公司业务发展中心总监贾玉鹏表示,由于一般炒房者手中都有3套以上的房子,叫停第三套房贷,房价必然马上大跌。
　　各地出现抛售现象
　　而其实很多炒房客早已在政府出拳之前有所察觉。根据中原地产监控,北京出现历史最大抛单:单个项目单个业主一次抛售近30套二手房。深圳目前已有投资客一次性挂出上百套房源出售的情况。
　　4月上旬,三亚的一手房成交再度出现量价齐跌。3月下旬以来,海口、三亚等地的房源突然变得充裕起来。对海南楼市未来走向及国家是否会出台进一步房地产调控政策的担忧,使得一些已经在海南楼市赚得钵盆满盈的炒房客开始大量抛售手中房源,三亚甚至出现了全民卖房的盛况。
　　“深圳今年房价的涨幅是全国很高的,下跌的幅度也可能很大。新一波的降价可能会从深圳开始。”中原地产研究总监王世界告诉记者。
　　陈云峰表示:“对于北京楼市来说,无疑是突如其来的一股‘寒流’,有可能会将楼市带入又一个冬天。”
　　贾玉鹏表示,此次新政出台可以看出政府是真正下决心抑制高房价,但政策也有一定的滞后性。目前来看,近两天二手房市场购房热情锐减,部分买家订了房却迟迟不肯签约,甚至放弃定金毁约,观望情绪加重。
　　据我爱我家统计,房贷新政和新国十条颁布后,快进快出的短期炒家迅速抛盘离场,业主几近沸点的心态平复,通州、望京等前期炒作的热点区域房源量增加了30%,而购房委托量下降了25%,成交较4月初的周末下降了20%。
　　拐点一个月见分晓?
　　一系列的政策出台之后,很多人士开始猜测,楼市的拐点会不会很快到来。对此,潘石屹在其微博上发表观点认为:房价拐点有多远,未来一个月时间就可以见分晓,不过他认为,住房的成交量会迅速降下来。
　　北京中原三级市场研究部预测,北京等大城市房价将立刻停涨,部分郊区房价将立刻下调,50%的炒房客将在3个月内开始抛售房源,房价很可能在年内出现下调20-30%的现象。将有60%以上的购房者出现明显的观望,以北京为例,楼市的成交量将明显的出现30%以上的下降。
　　我爱我家市场研究中心分析也认为,此番新国十条组合拳的推出,将为高速上涨的房价紧急刹车,未来2-5年的房价将趋于稳定,稳中有升,升幅将控制在7%左右。
　　贾玉鹏认为:“短短几天政策频繁出台,长期来看,房价或呈下降趋势；但短期内依然会上涨。”
　　国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群在接受南方日报记者采访时表示:“二季度调控措施就会见效。”他认为,房价在今年二季度肯定会逐步走稳的。