信号失真 楼市降价何其难

　　核心提示：很多开发商都在等待所有的政策出尽后，再制定价格策略。一些开发商甚至认为，越涨价才越会有购房者购买，消费者买涨不买跌，“如果贸然下调，其间有新政策出来的话会变得十分被动”。

　　新政出台一个月后，开发商大规模的

降价行为仍未出现。

　　恒大地产（O3333.HK）全国采取8.5折促销策略后，万科(000002.SZ)最近在北京新开盘的假日风景项目也小幅降价。两大房企的降价行为引发了业内骚动。

　　思源经纪董事长陶红兵在接受本报记者采访时称，万科没必要降价，对于均价每平方米两万元以上的楼盘，如此小的幅度相当于没降。而思源经纪正是该楼盘的代理商。另一方面，一些楼盘不降反涨。房地产市场价格信号已显混乱。

　　海航置业销售总监高翔宇对本报记者表示，“开发商都在相互揣测对方，因为买房者的观望，担心降价也不会有人买，还不如暂时不降。”在他看来，降价是必然，很多楼盘并非不准备降价，而是在等待时机。

　　恒大、万科率先调整价格策略

　　据了解，万科假日风景项目D1、D8号楼于5月14日取得销售许可证，并于5月16日开盘销售，推出房源328套，当日成交142套。北京万科给出了开盘当日优惠2%、一次性付款优惠2%等优惠条件。

　　根据北京市建委网站公布的房源信息，此次取得预售许可证的有两栋楼，D1#住宅楼拟售均价25267元/平方米；D8#住宅楼拟售均价25051元/平方米。而优惠后的实际成交均价约为24200元/平方米，每平方米优惠800-1000元，最低成交价可达23800-24000元/平方米，相当于每平方米优惠1200多元。

　　根据实际成交价格计算，该盘成交价格约为24200元/平方米，3月份开盘的价格为24250元，每平方米只下降了50元钱。据了解，该项目周边在售的二手房价格为2.6 万元至2.8万元/平米。此外，此次开盘的D1、D8号楼采用工厂化技术建造，成本较此前产品每平方米贵700元左右。另外，该项目采取90平米三居的户型设计，加上精装修交房标准。陶红兵认为，从开盘后的销量看，市场是可以接受这一价格的。

　　万科集团总裁郁亮此前在一次内部讲话上告诫各地分公司不要心存幻想。“政府抓得很紧。现在还不是最严厉的状态。我们不要心存侥幸。” 市场人士相信，万科的微降策略正是卖方市场向买方市场转变的信号。

　　而另一较受关注的是恒大地产5月6日开始的8.5折销售策略。此前曾有媒体称，恒大地产降价只是暂时性的。但恒大地产董事局副主席、总裁夏海钧5月16日公开表示，恒大地产将坚持这一销售策略。分析人士预计，该公司的销售额将在去年的基础上增长20%-30%。

　　房地产业界目前最关心的是，万科降价策略会不会扩大到北京所有项目，甚至延伸至其他区域。

　　降价还是涨价？

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析，调控重压之下，成交量先行下降的趋势已经显现。4月30日，北京出台“新京十二条”两周以来成交量持续走低，上周降幅达六成。

　　但是，成交量大幅下降，新盘价格并未同步下行。搜房网新盘数据监控中心统计显示，对比一个月前的销售均价，北京丰台、房山、顺义、石景山暂时无降价楼盘，而中心城区和丰台涨价楼盘居多。中心城区有12个项目涨价，丰台涨价项目达15个。全市有105个楼盘逆市涨价。

　　陶红兵认为，大部分开发商仍不缺钱，只要稍微有点销售业绩，就可以支撑。在放缓开工速度的情形下，即可维持资金流的运转。

　　而高翔宇则告诉记者，很多开发商都在等待所有的政策出尽后，再制定价格策略。一些开发商甚至认为，越涨价才越会有购房者购买，消费者买涨不买跌。“如果贸然下调，其间有新政策出来会变得十分被动。”高翔宇判断，如果市场出现第一个大幅降价的楼盘，则会有第二个、甚至第三个降价的楼盘，现在仍处于市场僵持阶段。

　　亚豪市场总监郭毅认为，上一轮的调整始于2007年底，但直到2008年四季度才出现大规模降价潮。而此轮新政出台仅一个月的时间，降价潮还不会那么快出现。

　　但目前确有一些楼盘先期做出了反应。这些楼盘的共同特征是成交价均略低于拟售价格，且采取不同程度的优惠策略。

　　例如，新天际208号楼于5月15日开盘销售，广告称“均价21000元/平方米”。此外，可享受一次性付款9.6折，首付30%以上9.9折优惠。网上该楼盘历史价格显示，其在今年4月20日至5月12日的均价是27000元/平米。而本报记者查阅北京房地产交易管理网的信息显示，新开盘的一期拟售价格为24246元，实际成交价格为22076元/平方米。

　　另据21世纪不动产分析师齐凡提供的监测数据显示，5月上半月北京二手房实际成交量下滑幅度约为5成。一些二手房业主在前期降价未成交之后，已选择咬牙坚持不肯再降。

　　房价缓慢回归路

　　2009年至2010年4月中旬，房价大部分时间是呈火箭速度飞升，最火的时候甚至一日一价，名义价格严重背离了实际价值。但房地产的价值回归之路却显得十分漫长。

　　中金证券分析师白宏炜认为，当前房价调控已成政治目标，房价不跌，政策不会罢休，且要求短期效果明显，“我们认为此次政策最严厉之处在于信贷的紧缩和各种税费（尤其是土地增值税）的严格征收，这些措施对打压房价已没有问题，严格执行甚至可能出现矫枉过正，就政策风险而言，已基本释放。”白宏炜表示。

　　中金证券认为，参照国际经验，解决住房问题只有靠市场，尤其是中国这么大的国家，就现有政策而言，除增加持有环节税费之外，政府能做的已到极至。

　　国际经验表明，房价是宏观问题，影响房地产周期最重要的因素是宏观经济，经济发展较快的阶段，房地产价格将呈逐步上涨态势，从大趋势上看与短期政策的关联度不大。预计未来我国经济仍将处于快速增长期，房地产向上大趋势未改。

　　对于房价，全国工商联房地产商会会长聂梅生也对本报记者表示，长期来看房价还是会涨。“物价每年都在上涨，房价为什么不能涨？”聂梅生反问。但是她同时表示，对于部分上涨过快的项目，即使价格环比下降15%-30%，回到2010年1月的水平，也是有利可图的。而3月份的上涨则是房价虚高的表现，在她看来，合理房价上涨幅度不应该超过GDP上涨的速度。据其透露，目前政府还在严密观测政策出台的效果，在6月底之前，新政策出台的可能性不大。